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Derecho Inmobiliario y Cierres de Bienes Raíces
Derecho Inmobiliario y Adquisiciones
El Sr. Padilla es un abogado con más de 32 años de experiencia legal. Durante ese tiempo, ha manejado cientos de transacciones inmobiliarias, muchas de las cuales han implicado millones de dólares en valores de adquisición.
La práctica inmobiliaria implica muchas cuestiones
La práctica de bienes raíces del Sr. Padilla cubre muchos temas de interés para los inversionistas de bienes raíces del área de South Florida, tales como ventas, compras y transferencias de bienes inmuebles; problemas entre propietarios e inquilinos; y derechos y cuestiones relativas a bienes inmuebles, entre otros. La práctica también incluye asesorar a clientes sobre proyectos de desarrollo de condominios, así como la adquisición de bienes raíces comerciales y residenciales.
La práctica del Sr. Padilla en derecho inmobiliario implica la representación de individuos, desarrolladores, inversionistas, prestamistas y empresas en relación con la adquisición, desarrollo, financiamiento, venta y arrendamiento de bienes inmuebles. Con sede en la famosa zona de Brickell en Miami, Florida, el Sr. Padilla y su equipo de profesionales legales han manejado centenares de transacciones inmobiliarias en los últimos 10 años, incluidas transacciones residenciales y comerciales, con valores de adquisición que van hasta $15 millones, y arrendamientos residenciales y comerciales, incluidos arrendamientos de centros comerciales. Nuestra área de práctica en bienes raíces se ocupa de una variedad de temas relacionados con bienes inmuebles, incluidos los derechos e intereses sobre propiedades, ventas, compras y otras transferencias de bienes inmuebles, aspectos legales de propiedades en alquiler y cuestiones entre propietarios e inquilinos, resolución de reclamos contra propiedades. derechos, promoción inmobiliaria, préstamos y ejecuciones hipotecarias, y otros asuntos relevantes.
Nuestro equipo de profesionales legales ha trabajado en numerosos proyectos y transacciones locales y transnacionales. Por ejemplo, a continuación, se detallan las transacciones de bienes raíces residenciales y comerciales que el Sr. Padilla y su equipo han manejado durante los últimos años:
- Adquisición de un hotel boutique de 52 habitaciones en Ocean Drive en Miami Beach por más de $15.000.000 en relación con los planes de una cadena hotelera extranjera para expandirse en el mercado hotelero de Estados Unidos.
- Diversas adquisiciones de bienes inmuebles residenciales por parte de personas nacionales y extranjeras, cuyo valor oscila entre $500.000 y $8.000.000.
- Compra de un almacén de 30.000 pies cuadrados a un prestamista hipotecario durante el proceso de ejecución hipotecaria.
- Negociación exitosa de ventas cortas de clientes que enfrentan ejecuciones hipotecarias.
- Negociación de cesiones de arrendamiento comercial de varias propiedades de restaurante por parte de una cadena de restaurantes regional.
- Representar a un desarrollador en relación con el desarrollo de un proyecto de condominio residencial de 230 unidades.
- Defensa exitosa de ejecución hipotecaria de bienes inmuebles residenciales debido a la falta de pago de impuestos a la propiedad del condado.
Finalmente, el Sr. Padilla ha asesorado a muchos clientes internacionales en relación con la compra de bienes inmuebles en los Estados Unidos. A veces esto implica transacciones multinacionales que involucran bienes raíces en países extranjeros, lo que significa trabajar con abogados locales en países como Argentina, Uruguay, Colombia, Venezuela, Panamá, Chile, España, y Brasil.
Asuntos entre Propietarios e Inquilinos
En esencia, la relación entre un propietario y un inquilino es legal. Al celebrar un contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario deben comprender que están sujetos a los términos de ese acuerdo. El abogado de Miami Santiago J. Padilla, que tiene más de 30 años de experiencia legal, incluido el trabajo en asuntos entre propietarios e inquilinos, asesora a clientes de Florida sobre cuestiones de arrendamiento tanto residenciales como comerciales.
Es casi inevitable que los propietarios, ya sean sus inquilinos entidades comerciales o individuos, se vean involucrados en disputas que involucran a esos inquilinos en algún momento. Tener la respuesta adecuada a esas disputas puede ser de gran ayuda para minimizar las distracciones y volver a la normalidad lo antes posible.
Cuestiones a Considerar en Arrendamientos Comerciales
- Arrendamiento bruto versus arrendamiento neto: Un arrendamiento bruto es aquel en el que al propietario se le paga una cantidad única, lo que deja al propietario responsable de los impuestos, servicios públicos, seguros y mantenimiento; un arrendamiento neto incluye montos separados para este tipo de gastos.
- Determinación del alquiler: ¿Los aumentos del alquiler se fijan a una tasa fija o están vinculados a aumentos del costo de vida?
- Mantenimiento: ¿Qué tipos de servicios están cubiertos? ¿Quién es responsable de las reparaciones?
- Actividades: Los arrendamientos pueden incluir restricciones sobre qué tipo de actividad comercial se puede realizar.
- Construcción: ¿Quién paga la construcción de las instalaciones?
- Garantías: ¿Se requerirá una garantía y qué limitaciones son aceptables?
Adquisiciones de Bienes Raíces Comerciales y Residenciales
Las empresas y las personas que se ocupan de asuntos inmobiliarios a menudo descubren que necesitan trabajar con abogados inmobiliarios con experiencia, para que les asesoren sobre las decisiones importantes que enfrentan. En el área de South Florida, Santiago J. Padilla y su equipo de profesionales legales han asesorado a cientos de clientes con respecto a adquisiciones de bienes raíces comerciales y residenciales en Florida y alrededor de la región. El Sr. Padilla ha representado a inversionistas, desarrolladores, empresas, prestamistas e individuos de bienes raíces a través de su práctica de derecho inmobiliario.
Los problemas que pueden surgir en las transacciones de bienes raíces comerciales o residenciales incluyen:
- Problemas con el título. Es posible que se descubra un gravamen o sentencia no resuelto durante una búsqueda en registros públicos. Tener un seguro de título puede proteger al comprador en caso de problemas imprevistos con el título.
- Cartas de intención. Es importante que los inversores en bienes raíces comerciales tengan una carta de intención sólida que establezca las obligaciones de las partes involucradas en la transacción.
- Acuerdos de compra. Estos generalmente difieren de un caso a otro.
- Contratos de arrendamiento comercial. Debido a su naturaleza frecuentemente a largo plazo, es imperativo que las partes comprendan los términos de un contrato de arrendamiento comercial, ya que puede afectar sus empresas durante muchos años.
Cierres de Bienes Raíces Residenciales
Las transacciones de bienes raíces residenciales implican la compra de propiedad residencial. La compra de una vivienda suele representar una de las mayores inversiones que realizan los particulares, lo que a menudo provoca que los cierres de inmuebles residenciales sean bastante agitados. Por lo tanto, tanto los compradores como los vendedores deben estar adecuadamente preparados.
El Sr. Padilla recomienda encarecidamente a los compradores que contraten a un abogado desde el principio del proceso de transacción, incluso cuando estén buscando una casa en Miami o en otro lugar. De hecho, es posible que sea necesario firmar contratos en las primeras etapas de la transacción. Además, los vendedores también deben contratar a un abogado al principio de la transacción de venta. De hecho, cuando un vendedor enumera una propiedad en el servicio de listado múltiple, el agente de bienes raíces generalmente requerirá que el vendedor celebre un acuerdo de listado, que puede restringir a quién puede vender la propiedad. Estos contratos contienen obligaciones legales que deben ser revisados por un abogado inmobiliario.
El Contrato Inmobiliario y El Proceso de Cierre
Cuando un comprador está listo para hacer una oferta por una propiedad, es importante obtener el asesoramiento de un abogado inmobiliario. Esta es la etapa durante la cual se establecen las obligaciones de las partes, incluyendo:
- El precio.
- Los términos de la compra, como por ejemplo si la propiedad se compra "tal cual"
- Si el vendedor ofrecerá garantías.
- Si habrá un límite de reparación para los artículos que el vendedor deberá reparar.
Además, el contrato de bienes raíces residenciales proporciona un cronograma para el cierre, asigna quién paga qué elementos en el proceso de cierre, establece el tiempo permitido para ciertos eventos e incluye contingencias, como lo que sucede si el comprador no puede obtener financiamiento.
Inspecciones de Propiedades
Las inspecciones de propiedades son un aspecto importante de la transacción inmobiliaria. Si el contrato de compra es un contrato "tal cual", entonces las inspecciones generalmente serán la oportunidad para que el comprador haga una evaluación final de la propiedad. Si el vendedor ofrece garantías, el informe de inspección revelará los elementos que deben repararse y el costo estimado de las reparaciones.
El abogado del comprador también realizará una búsqueda de título y gravamen, así como solicitará un levantamiento topográfico. El abogado del comprador o la compañía de títulos programarán una fecha de cierre y coordinarán el mismo. Luego, el abogado encargado del cierre lo realiza, se firman los documentos, se intercambian los fondos y se finaliza la transacción colocando la escritura, la hipoteca y otros documentos en el registro público.
La transacción concluye con la emisión de la póliza de seguro de título al comprador (generalmente dentro de los 30 a 45 días posteriores al cierre) y la recepción por parte del vendedor de los documentos del préstamo hipotecario cancelado junto con el dinero de la cuenta de depósito en garantía.
Seguro de Título
El Sr. Padilla es agente de Old Republic National Title Insurance Company, una de las aseguradoras de títulos más grandes de los Estados Unidos. El seguro de título protege a los compradores de viviendas contra pérdidas financieras y dificultades relacionadas con sentencias y embargos desconocidos, transferencias falsificadas, inconsistencias que involucran el título de una propiedad o aplicación indebida de fondos fiduciarios.
Una vez que ambas partes han firmado el contrato de compra, nuestro personal busca en los registros públicos cualquier problema con el título de la vivienda. Esta búsqueda normalmente implica una revisión de registros de tierras que se remontan a al menos 21 años. Aproximadamente un tercio de todas las búsquedas revelan un problema de título. Por ejemplo, es posible que el propietario anterior haya realizado renovaciones en la propiedad, pero nunca haya pagado por completo al contratista. O es posible que el propietario anterior no haya pagado los impuestos locales o estatales. Buscamos resolver problemas como estos antes del cierre.
Sin embargo, en ocasiones ocurren problemas de títulos que simplemente no se pueden encontrar mediante una búsqueda diligente en los registros públicos, como un derecho de paso no registrado o invasión aerea que el topógrafo pasó por alto. Aquí es cuando una póliza de seguro de título protege al comprador.
Transacciones de Bienes Raíces Comerciales
Las transacciones comerciales que implican la compra de bienes inmuebles comerciales son muy diferentes de las transacciones de bienes raíces residenciales. No sólo pueden ser más complejas, sino que muchas de las reglas aplicables a las transacciones de bienes raíces residenciales no se aplican a las transacciones comerciales.
Una de las mayores diferencias entre las transacciones de bienes raíces residenciales y las transacciones de bienes raíces comerciales, es que la mayoría de los compradores comerciales utilizan una entidad comercial para adquirir la propiedad, mientras que, en las transacciones residenciales, la mayoría de los compradores comprarán la propiedad a su propio nombre, especialmente si son un matrimonio. Además, el examen de títulos y la debida diligencia también serán más complejos. Por ejemplo, en una transacción comercial, un levantamiento topográfico debe mostrar no solo los límites, sino también los derechos de paso y servidumbres, derechos de paso y otras características de la propiedad que pueden no ser relevantes para una transacción residencial. Un abogado con experiencia en bienes raíces comerciales ayuda a garantizar que los intereses del comprador estén protegidos en cada etapa de la transacción y ayuda a evitar problemas en el futuro.
La mayoría de las transacciones de compra de bienes raíces comerciales implican lo siguiente:
- Negociar y redactar una carta de intención.
- Realizar la debida diligencia para asegurarse de que la propiedad cumpla con el propósito previsto por el comprador.
- Obtención de permisos o aprobaciones municipales.
- Obtención de financiación.
- Cerrar la transacción.
Para la mayoría de las transacciones de bienes raíces comerciales es importante negociar la documentación de financiamiento y cerrar los acuerdos de empresa conjunta, los acuerdos de financiamiento y de adquisición.
Carta de Intención
La carta de intención (LOI) para transacciones de bienes raíces comerciales es un documento legal muy complicado. Sin embargo, en muchos casos la carta de intención es extremadamente valiosa y proporciona una base para determinar qué tan alejadas están las partes en aspectos fundamentales de la transacción. Las cuestiones que debe abordar incluyen:
- Si el comprador puede ceder el acuerdo.
- El plazo para realizar la diligencia debida y otras inspecciones.
- Cuando el dinero de garantía dejará de ser reembolsable.
- ¿Qué parte pagará los costos de la transacción?
La lista anterior es sólo una muestra. Un abogado con experiencia en bienes raíces comerciales puede redactar una carta de intención que aborde las cuestiones legales aplicables en una transacción determinada.
Acuerdos de compra, Due Diligence y evaluaciones ambientales
En Florida, los acuerdos de compra de bienes raíces generalmente se redactan en formularios estandarizados. Un abogado con experiencia en bienes raíces comerciales debe revisar estos formularios y realizar modificaciones según los intereses del comprador y del vendedor. Sin embargo, en muchas transacciones sofisticadas de bienes raíces comerciales, el acuerdo de compra se redacta específicamente para la transacción, normalmente por el abogado del comprador. En la mayoría de los casos, un acuerdo de compra de bienes raíces comerciales proporciona un período de debida diligencia durante el cual el comprador evalúa la propiedad para determinar si cumple con el uso previsto. La debida diligencia incluye la realización de un estudio y una evaluación ambiental. El estudio será una de las bases para determinar qué uso podrá hacer el comprador del inmueble. Como tal, la mayoría de los levantamientos topográficos para propiedades comerciales deben mostrar todos los derechos de paso registrados, todos los retiros y todas las intrusiones, incluyendo las intrusiones aéreas de antenas, cajas eléctricas, y demás.
Una evaluación ambiental evalúa los riesgos ambientales potenciales. Debe realizarse de acuerdo con la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales y los estándares establecidos por la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU.
Garantías
Los compradores de bienes raíces comerciales también deben tener cuidado al comprar bienes raíces de alquiler, especialmente si el inmueble tiene una garantía personal del inquilino que alquila la propiedad. En el caso típico, el comprador está interesado en adquirir la propiedad comercial, especialmente porque hay un inquilino corporativo con un contrato de arrendamiento a largo plazo, y los accionistas de los inquilinos corporativos han firmado una garantía personal que garantiza todas las obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. El comprador, sin embargo, debe considerar que la garantía personal puede quedar nula e inaplicable si no contiene el lenguaje apropiado.
Específicamente, según la ley de Florida, si una garantía es ejecutable o no por los cesionarios del principal, nos obliga a determinar qué tipo de garantía es. La ley distingue entre tipos de garantías. Los diversos tipos de garantías a considerar incluyen generales versus especiales; condicional versus absoluto y continuo. Una "garantía general" puede ser ejecutada por cualquier parte a quien se la presente. Una "garantía especial" es aquella dirigida a una persona, empresa o corporación en particular. Una "garantía absoluta" es aquella que no impone condiciones de ejecución. Una garantía "condicional" es aquella que no es ejecutable hasta que se hayan cumplido ciertas condiciones suspensivas. Una "garantía continua" es aquella que permanece vigente hasta que sea revocada.
Cuando una garantía, según su lenguaje, se otorga únicamente a una persona o entidad, y no a ninguno de sus herederos, sucesores y/o cesionarios, entonces esa garantía es una "garantía especial". Generalmente, para que una garantía sea una "garantía general", debe contener la expresión "sucesores y/o cesionarios" después del nombre del principal o de la parte a quien la garantía pretende beneficiar. Esto es importante porque, según la ley de Florida, una garantía especial generalmente no se puede ceder. Una garantía especial deja de ser ejecutable si se cede. Sin embargo, una garantía general es transferible y ejecutable por los cesionarios del principal.
Sin embargo, existen ciertas excepciones a estas reglas generales que han sido establecidas por los tribunales. En primer lugar, los tribunales de Florida han declarado que el cesionario del principal podrá hacer cumplir una "garantía especial", siempre que se demuestre que la cesión se realizó después de un incumplimiento que dio lugar a la responsabilidad. En segundo lugar, los tribunales de otros estados han sostenido que una garantía con un lenguaje muy generalizado es una "garantía general" debido al amplio alcance del compromiso proporcionado.
Desarrollo de Condominios
La práctica inmobiliaria del Sr. Padilla también involucra el desarrollo de condominios, que se ocupa de asesorar a los clientes en relación con nuevos proyectos de condominios residenciales, comerciales y de uso mixto. Estos proyectos suelen abarcar una amplia gama de áreas jurídicas, incluido el uso de la tierra, la construcción, la financiación, los contratos y el derecho de condominios. Durante los últimos 10 años, el Sr. Padilla ha trabajado en varios proyectos de desarrollo de condominios, actuando como abogado de desarrolladores, agente de reservas y asesor de proyectos.
Conversiones de Condominios y Ley de Florida
El Sr. Padilla también representa a clientes que están emprendiendo proyectos de conversión de condominios. Estos proyectos implican convertir desarrollos residenciales o comerciales existentes en proyectos de condominios. Las conversiones de condominios en Florida han aumentado significativamente en los últimos 10 años, hasta el punto de que la legislatura de Florida ha establecido ciertas reglas que un desarrollador debe cumplir.
Por ejemplo, los inquilinos de un edificio residencial existente tienen derecho a permanecer en la propiedad durante casi un año después de recibir el aviso de conversión. Los futuros desarrolladores deben tener en cuenta estas reglas. Según la ley de Florida, un desarrollador que quiera convertir un edificio de departamentos residenciales en un condominio debe cumplir con la Ley de Condominios y, en particular, la Sección 718.101 et seq., de los Estatutos de Florida, que incluye registrar la declaración del condominio y otorgar al comprador de cada unidad una garantía implícita de idoneidad y comerciabilidad. La creación de la forma de propiedad en condominio de bienes inmuebles se logra cuando el desarrollador cumple con la Parte I de la Ley de Condominio.